Действующим законодательством установлено, что договоры аренды
зданий, сооружений, помещений, земельных участков, заключенные на срок
не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации в
Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) и считаются
заключенным с момента такой регистрации.
Однако, истечение срока аренды по договору не означает
автоматического погашения записи об аренде в ЕГРН. Какие же действия
необходимо предпринять арендодателю и арендатору для погашения записи
об аренде?
Во-первых, необходимо представить соответствующее заявление в
установленном законом порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Федерального закона от
13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
(далее — Закон о регистрации) государственная регистрация аренды
недвижимого имущества осуществляется посредством государственной
регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о
государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества
может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В случае передачи в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора
земельного участка, занятого зданием, сооружением, которые принадлежат
нескольким лицам, либо помещения или машино-места в которых
принадлежат нескольким лицам, с заявлением о государственной
регистрации договора аренды такого земельного участка может обратиться
одно из лиц, выступающих на стороне арендатора, или арендодатель.
Соответственно, с заявлением о прекращении аренды могут обратиться
совместно стороны договора. Кроме того с заявлением также может
обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
Заявление можно представить лично, обратившись в
любой многофункциональный центр, либо посредством почтового отправления (в
этом случае подпись на заявлении должна быть нотариально удостоверена),
либо в электронном виде с использованием сервиса на сайте
Росреестра www.rosreestr.ru, либо на портале госуслуг www.gosuslugi.ru (в
этом случае заявление необходимо подписать усиленной квалифицированной
электронной подписью).
Во-вторых, учитывая положения части 4 статьи 18 Закона о
регистрации, к заявлению нужно приложить документы, необходимые для
погашения записи об аренде, то есть подтверждающие фактическое
прекращение арендных отношений.
Основания прекращения обязательств установлены Гражданским
кодексом Российской Федерации (далее – ГК РФ). Согласно статье 407
обязательство прекращается полностью или частично по основаниям,
предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или
договором; прекращение обязательства по требованию одной из сторон
допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором;
стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить
последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не
вытекает из существа обязательства.
Другими словами, договор аренды может быть расторгнут: по
обоюдному согласию сторон; в одностороннем порядке, если такой порядок
установлен законом или договором аренды, а также по решению суда.
На основании изложенного, документами, необходимыми для
погашения записи об аренде могут быть: соглашение о расторжении
(прекращении) договора аренды, подписанное арендатором и арендодателем;
документы (акты), подтверждающие передачу (возврат) арендованного
имущества арендодателю (статья 622 ГК); решение суда; уведомление о
расторжении аренды недвижимости, направленное арендатору или
арендодателю в срок, установленный законом или договором для
предупреждения о расторжении договора аренды недвижимости.
Пунктом 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда
Российской Федерации от 6 июня 2014 г. № 35 «О последствиях
расторжения договора» разъяснено, что если договором предусмотрено
право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона,
воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке
обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в
реестр записи о прекращении договора, представив доказательства
уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора
(статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан
с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой
стороной (арендатор перестал своевременно платить арендную плату,
арендатор использует арендованное имущество не по назначению и др.), или
иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган,
зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих
сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с
указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения
договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании
договора прекратившимся. В этом случае, решение суда об удовлетворении
указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом
соответствующей записи в реестр.
О. Н. Смирнова,
начальник отдела регистрации
объектов недвижимости нежилого назначения
и земельных участков Управления Росреестра по Ивановской области.